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民商类案例

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原告张某为与被告诸暨同方置业有限公司商品房预售合同纠纷

2014-12-26 00:00 | |
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【基本案情】

2009年3月22日,原、被告签订了商品房买卖合同一份,约定原告向被告购买其开发建设的位于暨阳街道同方国暨公馆17号楼104号房(排屋)。房屋建筑层次为地上4层、地下2层(局部1层),建筑面积共331.15平方米。总金额为叁佰肆拾贰万伍仟伍佰贰拾元整,被告应于2010年12月31日前交付,交付条件为商品房验收合格,如逾期交房,则应从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,按日向原告支付已交付房屋价款万分之一的。同时,被告应保证在房屋交付时,按规划设计文件规定的公共设施正常使用,否则,也应按已付房价款的日万分之一支付违约金。合同第十四条还对产权登记的期限进行了约定,即被告将在房屋交付使用后90天内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案,逾期则按交付房屋价款0.5%向原告支付违约金。合同签订后,原告依约履行了合同义务,但被告方直到2011年5月10日,才办理房屋验收,消防验收、人防验收及煤气开通也大大超过了约定的期限,按合同约定,被告应承担相应的违约责任。综上,原告认为,原、被告所签订的商品房买卖合同合法有效,被告理应遵循诚实信用原则,全面履行合同义务。被告履约过程中存在的上述情形已构成违约,应按合同承担违约责任。现原告起诉要求判令:

一、被告支付逾期交房违约金50000元;

二、被告支付逾期办理房屋权属证书违约金17127.60元;

三、被告支付逾期交付公共设施设备违约金8(万)元;四、被告承担本案。

【律师观点】

1、合同有效、双方应当全面遵守。

2、原被告确认双方约定诉争商品房应于2010年12月31日前交付,因工程施工质量问题引起房屋漏水等原因,至2011年5月3日才将商品房交付给原告,确实存在逾期交付的情况,被告应承担2011年1月1日起至2011年5月3日期间约定的违约责任。

3、双方主要争议的焦点是被告于2011年5月3日交付诉争商品房有无达到交付条件,承担违约责任的逾期期间如何确定。原告主张,商品房未经建设行政主管部门竣工验收备案进行交付,不符合法律规定,未达到交付的条件,逾期期间应确定至2012年9月3日备案日止。被告则认为,双方合同中约定交房的条件为"验收合格",即建设、设计、施工、监理、勘察等五方验收,备案并不是双方约定的交付条件,并且原告已收房并入住,即视为房屋已符合交付的标准,若实际有差异,也应当认定双方自愿变更了交房条件,并且已超过。

但律师认为,首先,《》第六十一条规定,交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。这些"其他竣工条件"的规定散见包括《消防法》、《城市规划法》、《环境保护法》、《质量管理条例》等和部门规章中。由此可以看出,消防验收、规划验收、环保验收等专项验收是工程竣工验收的前置条件,未进行前述专项验收或者验收不合格不得交付。取得《竣工验收备案证》是商品房投入使用的前提条件,也是法定条件。开发商与购房者自行约定的交付条件低于法定交付条件的条款,系违反法律强制性规定,不能通过合同约定规避国家管理。其次,订立商品房合同时,对于交付房屋的时间完全是由开发商确定,其应当预见到房屋经过竣工验收备案之前的各种因素。开发商相较于购房者而言,处于优势地位,根据"任何人不得从自已的违法行为获益"的原则,如果允许开发商自行约定低于法定的交付条件,或交付未经竣工验收的房屋,无异于鼓励开发商进行不诚信的交易,也无法保障进入市场的商品房的质量和安全。商品房出卖人在明知标的物不符合合同约定的情形下不因买受人的接收而免除瑕疵担保责任。即使购房者明知商品房未经竣工验收合格而接收房屋,应视为双方的约定无效,开发商的交付未完成,购房者仍可以自接收该商品房之日起到该商品房符合交付条件前这段时期向开发商主张延期交付的违约责任。结合本案,被告于 2012年9月3日向诸暨市建筑业管理局进行竣工验收备案,原告要求被告承担2011年1月1日起至2012年9月3日期间按日支付已交付房价款万分之一的逾期交房违约金205530元,理由正当。

关于被告提出的原告起诉已超过诉讼时效的主张。律师认为,诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算,即以2012年9月3日作为起算点,原告于2013年11月13日提起诉讼,未超过诉讼时效。

【法院判决】

根据庭审过程中律意见以及法官观点,判决被告诸暨同方置业有限公司应支付原告张某逾期交房违约金,但驳回了原告张某的其余诉讼请求。

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