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发生事件的广州楼盘:华南御景园律师点评

2005-10-31 00:00 | |
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公言    李胜春











     公摊面积的误差竟达26.8%

     房子缩水的大多是公摊部分的面积。例如:同一层楼的南面两户单位,每户共缩水了4.5平方米,其中套内面积为1.4,公摊面积却减少了3.1平方米。而北面的单位则显得更严重一些,每个单位的套内面积少了约6平方米,其中套内面几少了2平方米,而公摊面积少了4平方米。这也就是说,套内的面积误差不到2%,而公摊部分的面积误差却达到了26.8%,让人怀疑发展商是否故意造成公摊面积的重大误差。

     报价、洽谈等过程全是按建筑面积计价,但在签订认购书时却只写总面积和总价,不写单价;签合同时又不肯按建筑面积计价,而转成按开发商报的套内面积计价,并统一在合同内规定面积差额用套内计价。

     开发商先是虚报建筑面积,特别是夸大公摊面积,再请律师将合同条款审过,以防一些精明的业主万一看出端倪,想打官司也抓不到什么把柄。而在签合同时,只要业主不问,开发商也根本不会说已动了手脚,转为按套内面积计价。在做了这许多功夫后,果然,善良的业主们没仔细看就签了名。

     今年夏天,房管局来人实测了面积,开发商也一直没有公布到底实际面积是多少。一直到了上星期,通知业主为办理房产证来签名时,大家才发现了问题。

     例如,12层楼中,每层四户共48户,除了复式楼没统计外,其余40户不约而同的实测面积都比合同面积少了。而且奇怪的是套内面积误差不超过2%,但公摊面积误差却达26。8%。要知道每层套内面积有364平方,公摊面积只有50多平方。由于合同规定按套内价退钱,业主这才发现正常本应退的数额变少了,只能拿30%-40%。醒悟过来的业主与他们理论,才发现套子的口早已收了:“合同是你当时签了字的,找律师打官司,你没证据:所有关于建筑面积的字眼在书面上均未出现。”开发商强硬的坚持只能按套内面积退钱。

     发展商说法:“我们按合同办事,没错”

     该楼盘发展商代表、策划经理陈晓升承认了该盘一期的房子存在面积误差。他介绍说,该楼盘一期的建筑,包含智能化临控房、水电房等“功能房”及其他公共部分,一期开始预售时,还有四栋房子未建完,而在测算一期预售房子的共摊面积时,发展商未将一期总共摊的面积部分摊入这四栋未建成的楼层单位中,因此,前期售出的房子中共摊的面积也就出现误差的现象。
     对于业主们的赔偿要求,陈晓升强调发展商坚持“按合同办事”,既然当初与业主们签订的合同中已规定了“按套内面积作价”,而且合同里还有一条款:“公共部分与公用房屋分摊建筑的建设费用计入套内建筑面积销售单价内,而不再另行计价。”“也就是说,整套房子的价值都体现在了房子的套内面积的单价中去了。”陈晓升还多次强调,发展商的做法“完全没有错,要说有错的话,那也只能是合同的错,但我们用的可是房管局的合同的格式,如果不按合同办事,那签合同又有什么用呢?假如业主觉得我们存在着欺骗行为,他们完全可以自己取证由法院来判定。”

     请房产律师点评本次事件,以及给事件中的维权业主们提点建议。 以帮助读者从客观的、法律的角度去看待本次事件。

     就上述事件,公言律师事务所分所李胜春律师认为,根据房管部门的实测结果,以及开发商对公摊面积误差的原因做出的相关解释,套内面积误差和公摊面积误差的存在是不臻的事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条对面积误差的处理作出了明确的规定, 即出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
     (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
     (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
     因此,根据上述规定,不论是套内面积,还是总建筑面积(套内和公摊)存在误差,均有相应的处理。但是,对于本案来说,问题的关键在于开发商在出售时,是按套内面积计算房屋总价款,而对每户公摊面积的多少没有约定。其实,根据常理,公摊面积以及成本肯定是计算在房款内的,而且,合同里还有一条款:“公共部分与公用房屋分摊建筑的建设费用计入套内建筑面积销售单价内,而不再另行计价。”也就是说,业主在购买房产时,已经就公摊面积付出了相应的价款,而现在既然该公摊部分出现误差,那么根据我国民法的公平责任原则和该规定,开发商就应当退还多收的价款。由于买卖合同中没有明确公摊面积的具体数额,因此,李律师认为,就应当根据房产建筑相关规定进行评估,测算出每套房产具体分摊了多少公共面积,由此算出开发商多收的款项。
     综上,李律师认为,本案并不是开发商所说的拿他没有一点办法,还是具有可诉性。最后,李律师还建议广大购房者,对于套内面积与公摊面积要明确写在购买房屋的总面积内;在看房时不要轻信开发商的承诺,除非书面的文件,在购买以套内面积计价的房产时,自己要事先进行估算,与其他以建筑面积(套内和公摊)计价的进行对比,然后再做决定是否购房,慎重签订合同。如果有房产专业律师陪购,则风险可以控制到最小。

(责任编辑:admin)
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