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房屋产权登记纠纷诉讼救济途径的选择

2009-01-02 00:00 | |
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  舜铭   韩念壮 



        【摘要】目前的行政审判中,当事人因对颁发房屋产权证行为不服而以产权登记机关为被告提起的行政诉讼案件有很大比例。在此类大部分案件中,当事人形式上是对登记机关的登记行为不服,实质上是对房屋权属有争议,这就使得法院的审理难度增加,无论法院如何判决,对不能解决实际问题。作者抛砖引玉,就司法实践中如何处理理该类案件进行一些探讨。


    【关键词】行政 民事 行政诉讼 民事诉讼 救济途径


    案例


    甲与乙原为某公司同事,甲购买了房屋,未办理房屋产权证,仅有土地使用证。因工作原因,甲携全家到外地工作,委托乙照管房屋,并将土地使用证、购房合同等购房资料一并交乙保管;后乙持有关资料将房屋登记在自己名下。甲半年后得知,火速赶回,向市房管局提出申请,市房管局遂注销了颁发给乙的房屋产权证。乙不服,以市房管局为被告向法院提起行政诉讼,要求撤销市房管局作出的关于注销房屋产权证的决定;另外,乙以甲为被告提起民事诉讼,要求甲协助办理房屋产权登记。


    【评析】


    一、上述案件引出的问题


    在乙提起的行政诉讼中,因为是行政诉讼案件而不是民事确权案件,当事人对颁证的基础民事法律关系即对房屋权属产生争议,法院能否直接对当事人的权属作出认定,在理论上尚需探讨。具体到上述案件,法院在该案中若直接认定涉案房屋归乙所有,需要解决以下问题:


    1.在该行政案件中,甲应以第三人身份参加诉讼,若甲没参加诉讼,法院在直接认定涉案房屋归乙所有是有疑问的。


    因为正是甲提供了涉案房屋不应登记在乙名下的材料,市房管局才注销了颁发给乙的房屋产权证,若甲没有参加诉讼,在行政诉讼中直接认定涉案房屋归乙所有很可能不符合客观事实。


    2.行政判决可能与民事诉讼的结果相矛盾,且行政判决不能解决实质问题。


    若行政判决支持乙的诉讼请求,在行政判决中使甲丧失涉案房屋的所有权,但乙并没有实现其目的,因为甲、乙之间的民事争议事实仍然存在,甲可以在民事诉讼中要求确认涉案房屋归己所有从而重新取得该房屋的产权。甲持有效的民事判决书去申请登记,登记机关只能作出将涉案房屋登记在甲名下的行为,出现这种情况难免令人对法院判决的权威性和正当性产生怀疑。


    假设本案是另外一种结果,法院在行政诉讼中认为登记机关尽到了合法性审查的义务,判决维持市房管局注销房屋产权证的决定,上述问题依然存在。因为乙在民事诉讼主张房屋归己所有,若其诉讼请求得到支持,乙持有效的民事判决书去申请登记,登记机关只能作出将涉案房屋登记在乙名下的行为,将彻底使甲丧失该房屋的所有权,也就实质上否定了市房管局作出的关于注销房屋产权证的决定,也实质上否定了法院的行政判决,同样不利于法院判决的权威性。


    由此可见,无论行政诉讼的结果如何,对当事人甲、乙而言都无实质意义,因为谁都没有取得一个在法律上确定的结果。造成这种局面的根本原因在于甲、乙实质上争议的是对该房屋的所有权,因此无论行政诉讼的结果是判决维持还是撤销登记机关注销房屋产权证的决定,甲、乙都可以在民事诉讼主张所有权归己所有,从而通过民事判决来实质上否定行政判决。


    3.行政判决所依据的理由是市房管局是否尽到了相关法律规定的审查义务。


    依据现有的法律规定,登记机关并没有权力裁决房屋的,房产登记只是行政机关对相对人之间房产权属关系与状态的认可和证明,其进行的登记审查只是国家对房屋权属变动进行的必要监控和管理。其只能审查当事人提供的申请材料是否符合法律规定的登记条件,而无权超出材料本身来认定财产的归属。本案中,甲提供了涉案房屋不应登记在乙名下的材料,市房管局作出注销房屋产权证的决定房地产权证的行为,是不违反法律规定的。


    二、法律分析及办案思路


    房屋产权登记行为是行政确认行为的一种,其本身并不创设新的权利义务关系,登记的作用在于推定了其所确认的民事法律关系的合法性。因此,房屋产权登记中登记机关不享有自由裁量权。登记机关对相对人申请登记的事项依照法律规定进行审查,是否给予登记完全取决于相对人的申请是否符合法律规定的条件而不是登记机关的主观意志,登记机关并不能以自己的意志决定相对人是否享有权利;登记机关所进行的审查是形式上的审查,即审查当事人是否提交了办理登记所需的材料,有无违反国家法律的禁止性或限制性规定,材料之间内容是否一致等。房屋权属的民事法律关系实质上是否有效,属于民事审判的范围;在行政诉讼中不能以房屋权属的民事法律关系实质上是否有效的判定来判决维持或撤销登记机关的行政行为。


    因此,对于房屋产权登记涉及的纠纷,应根据当事人争议对象的不同选择不同的诉讼途径。对于因登记机关拒绝登记或错误登记而在行政相对人与登记机关之间产生纠纷,应提起行政诉讼,因其为行政争议;对于第三人对登记机关所登记的民事法律关系产生争议,实质上是行政相对人与第三人之间就房屋权属发生的争议,与登记机关并无实质争议,应通过民事诉讼去解决。


    本文所述案例,按照该思路去解决,问题可能将顺利解决。若民事诉讼确认了涉案房屋的归乙,乙可持生效的民事判决书直接向登记机关要求登记该房屋的产权人乙就可以了,没必要提起行政诉讼;若民事诉讼确认了涉案房屋的归甲,乙提起的行政诉讼结果如何,都没有实际价值,因为甲可持生效的民事判决书直接向登记机关要求登记该房屋的产权人自己,即便行政诉讼中法院判决登记机关作出的关于注销房屋产权证的决定错误,对乙又有什么意义呢?因此,当事人只选择民事诉讼,可避免出现民事判决和行政判决相矛盾的情形,也可避免房产登记机关已尽到合法性审查义务的情形下,仍要承担败诉责任的情形。


    上述案例子中,乙同时进行民事和行政诉讼,在此情形下,法院的实际做法是中止行了政诉讼,等待民事诉讼的结果生效后再判决行政案件。法院的这种处理方法可能造成部分当事人的不理解,认为法院审理案件效率不高,但法院这种做法的确是抓住了问题的实质,避免了行政判决和民事判决相矛盾的情形。


    当事人毫无必要地同时进行两个诉讼,不仅给当事人增加了讼累,也浪费了司法资源。要减少类似问题的再次发生,就需要律师加强自身业务水平、准确定性案件的法律关系和问题,接受委托后及时提醒当事人根据根据争议对象的不同选择不同的诉讼途径,法院在受理此类案件时也应给当事人必要的提示。

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